생활숙박시설에 대하여

안녕하세요 부부소람입니다.

요즘 각종 규제로 인해 머리를 싸매게 되는 투자처가 있는데요.

바로 "생활숙박시설" 또는 레지던스라고 부르는 투자상품입니다.

 

분명히 몇년 전에는 각종 규제로부터 자유로워서 각광받는 상품이었습니다.

대표적으로 부산 롯데캐슬드메르, 마곡 롯데캐슬르웨스트 등의 경우 수십만건의 청약, 경쟁률 수천대 일을 기록하기도 하였습니다.

롯데캐슬드메르, 롯데캐슬르웨스트(출처: 롯데건설)

 

그에 맞춰서 프리미엄도 작게는 수천~ 많게는 수억에 거래되기도 하였습니다.

하지만 언젠가부터 시장으로부터 외면받기 시작했고, 머리아픈, 위험한 상품이라는 인식이 자리잡기 시작했습니다.

 

생활 숙박시설이란

숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진개념으로, 호텔식서비스가 제공되는 숙박시설을뜻합니다.

일반적인 호텔과 달리 취사시설 등을 설치하는 것이 가능하고 바닥난방도 가능하여 사실상 전용률이 아파트보다 낮은 것 외에는 아파트와 크게 다를것이없습니다.

호텔은 오피스텔이나 아파트처럼 구분등기가 안 되지만, 생활숙박시설은 구분등기가가능하며 숙박 대여가 가능합니다.

부동산 규제에서 자유롭고 주택수에 포함되지도 않아 종부세 부과대상에서도 제외되어 큰 인기를 끌었으나, 

2021년 4월 정부는 생활숙박시설을 주거 목적으로 사실상 전용하는 행위를 시행령 변경을 통하여 막기로 하였습니다.

다만, 기분양자 등 선의의 피해자 발생을 방지하고 기분양된 생숙을 위하여 2023년 10월 14일까지 한시적으로 용도변경을 허용하여 이미 사용승인을 받은 생활숙박시설에 대하여 완화된 규정을 적용해 오피스텔로 용도를 바꿀 수 있는 길을 열어주었으나, 높은 주차장 기준등을 충족하지 못하는 경우가 많아 변경의 길도쉽지 않았습니다.

만약 규제완화기간 내 용도변환이 이루어지지 않는 경우 불법으로 거주용으로 사용하는 것으로 간주해 이행강제금을 부과할 예정이라고 하였습니다.

여기서 문제는 위 이행강제금이었습니다.

주거용 사용 발각 시, 이행강제금 금액이 시가표준액의 10%이내라는 것입니다.

부동산 과열기에 과도한 분양가로 분양한 생활숙박시설이 많은데, 10억짜리 생숙이면 무려 1억을 매년 받겠다는 것입니다.

분양 시 주거가 안된다는 내용을 고지받지 못하고 분양을 받은 계약자도 많을텐데요, 참 머리아픈 일입니다.

정부도 당장 이행강제금 부과는 어렵겠다는 판단을 내렸는지, 결국 이행강제금 부과는 2024년 12월 31일까지 유예되었습니다.

현재 전국에는 총 18만 6천여 개의 객실이 있고, 그 중 5만여 개는 정식 숙박업소로 등록하기 이전에 지어진 것인데요.

전국레지던스소유주들은 연합회 등을 결성하여 규제완화 또는 준주택 인정을 호소하고 있습니다.

 

이미 지어지거나 짓고있는 생활숙박시설을 까다로운 용도변경 절차를 거쳐 오피스텔로 승인 받는 것은 하늘에 별따기 급으로 보입니다. 

여수웅천디아일랜드(출처:한화건설)

 

용도변경 조건을 보면, 분양자의 동의, 주차장대수 확보, 복도폭(1.8m) 이상 등 현재 지어진 생활숙박시설의 경우 변경하기어려운 부분이 너무 많습니다.

그래서 필자의 경우에도 오피스텔로 승인 받는 것보다 준주택 인정이 더 빠른 길일것으로 보이는데요,

과연 정부및 국회에서 생활숙박시설을 준주택으로 인정해줄지 여부가 궁금해집니다.

 

마곡르웨스트의 경우 분양가가 14억~17억 원대였습니다.

이행강제금 시행으로 1억~2억가까운 이행강제금을 매년 버틸 수 있는 사람이 몇이나 될까요.

위같은 이유 등으로 대출 등도 원활하지 않아 마이너스피가 생기는 등 고전을 면치 못하는 상황이라고 합니다.

부산에는 대형 레지던스의 경우 엘시티레지던스, 협성마리나g7, 해운대빌리브패러그라프, 해운대비스타동원오션헤리티지 등이 있습니다.

협성마리나g7의 경우는 활발하게 용도변경을 추진중이고 아마 통과될 것 같다는 소문이 많습니다.

해운대빌리브패러그라프의 경우 입주가 가까워져서 조금 어려운 상황입니다.

롯데캐슬드메르의 경우는 역시나 좋은 분위기는 아니지만 선방하고 있는 것 같습니다. 

 

필자 역시 생숙 광풍의 시기에 명의를 동원하여 청약을 넣은 시기가 있었습니다.(모두 꽝이었지만..)

당시 생활숙박시설 투자자들 중 이런 위험성을 경고받고 투자한 사람이 몇이나 될까요.

실제로 계약한 분들은 주거가 가능하다고 설명을 듣고 믿고 계약한 사람이 대다수라고 합니다. 

이 모든 책임을 분양계약자에게 떠넘기는 시세 10%의 이행강제금은 좀 과하다는 생각이 들기도 합니다. 

웬만한 벌금도 이정도는 안 될 것입니다. 물론 저의 생각이지만 생숙을 분양받은 것이 형법을 위반한 것보다 과한 벌을 받는 것이 맞는 것인가 하는 생각이 듭니다. 

어떻게 보면 오피스텔로의 용도변경 또는 준주택 인정시 또 하나의 혜택을 주는 것으로 보일지도 모르겠습니다.

생활숙박시설로 사용을 원하면 생활숙박시설 규제로, 준주택으로 사용시 주택으로 간주하면 되지 않을까 하는 단순한 생각을 해보지만 법과 정책이라는 것이 단순하지 않음을 알기에 최대한 피해자가 없이 좋은 방향으로 정해지면 좋겠다는 생각입니다. 

 

또한 경제가 안정되어 금리인하가 조속히 진행되어 부동산에도 훈풍이 불어오길 바랍니다.